Menu

Na co zwracać uwagę wybierając kredyt hipoteczny?

5 minut czytania
Na co zwracać uwagę wybierając kredyt hipoteczny?
0

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego oznacza regularną spłatę zobowiązania na przestrzeni kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu lat. Wybór nieodpowiedniej oferty może skutkować szeregiem problemów, których można uniknąć, skrupulatnie analizując propozycje banków. Podpowiadamy, na co zwrócić uwagę wybierając kredyt hipoteczny.

0

Kredyty hipoteczne cieszą się niesłabnącą popularnością. Przede wszystkim pozwalają one zrealizować jedną z naszych podstawowych potrzeb związanych z zapewnieniem sobie własnej przestrzeni do życia. Wzmożony popyt na kredyty hipoteczne wynika też z faktu, że nieruchomości traktowane są one jako składnik majątku pozwalający utrzymać wartość pieniądza w czasie, co w obliczu podwyższonej inflacji jest szczególnie ważnym aspektem. 

W odpowiedzi na zapotrzebowanie rynku banki przygotowały bogatą ofertę kredytów hipotecznych pozwalających zakup nieruchomości zarówno w celach mieszkaniowych, jak i inwestycyjnych. W przeciwieństwie do kredytów konsumpcyjnych, kredyty mieszkaniowe charakteryzuje je szereg dodatkowych parametrów, które w wieloletnim okresie spłaty mogą być zarówno powodem do zadowolenia, jak i być źródłem nieustającej frustracji. Warto zatem wiedzieć, na co zwracać szczególną uwagę podczas wyboru kredytu hipotecznego.

Kwota kredytu hipotecznego

Podstawową czynnością, która zawsze powinna towarzyszyć poszukiwaniu kredytu hipotecznego, jest określenie jego kwoty. Zobowiązania tego typu sięgają zazwyczaj kilkuset tysięcy złotych. Zgodnie z danymi BIK średnia wartość udzielonego we wrześniu 2021 roku kredytu mieszkaniowego wyniosła 335,3 tys. zł. Są też banki, które mogą pożyczyć nawet kilkanaście milionów złotych. Taka oferta skierowana jest jednak do klientów posiadających ponadprzeciętną zdolność kredytową i majątek, który można wykorzystać jako dodatkowe zabezpieczenie spłaty zobowiązania. 

Szeroki zakres kwot dostępnych w ramach kredytu hipotecznego wpływa na wyobraźnię, ale trzeba pamiętać, że nasze marzenia może ograniczyć analiza zdolności kredytowej, podczas której bank określi czy jesteśmy w stanie zwrócić pożyczony kapitał powiększony o odsetki i inne koszty w terminach wyznaczonych w harmonogramie. Dlatego szacując kwotę kredytu hipotecznego, należy dokonać uczciwej oceny swojej kondycji finansowej i dopasować wysokość zobowiązania do swoich możliwości. W tym celu wykorzystać można dostępne w sieci kalkulatory zdolności kredytowej, które pozwalają określić przybliżoną kwotę kredytu hipotecznego. 

Kredyt hipoteczny – okres kredytowania

Parametrem wyróżniającym kredyty hipoteczne na tle innych produktów oferowanych przez banki jest okres kredytowania. Wynosi on najczęściej od 20 do 30 lat, ale są banki gotowe wydłużyć termin do 35 lat. Należy pamiętać, aby zawsze sprawdzić, jaki jest maksymalny, dopuszczalny wiek kredytobiorcy w momencie spłaty ostatniej raty kredytu hipotecznego. Ograniczenie to służyć ma zmniejszeniu ryzyka po stronie banku. Przykładowo bank może oczekiwać, że w dniu spłaty ostatniej raty, nie możemy mieć więcej niż 75 lat. Oznacza to np. że 50-latek nie ma szans na zaciągnięcie kredytu hipotecznego z 30-letnim okresem spłaty.  

Okres kredytowania pełni też istotną rolę w trakcie oceny zdolności kredytowej. Działa tu prosty mechanizm – im dłuższy okres kredytowania, tym niższa miesięczna rata. Może być to szczególnie ważne dla osób o niższej zdolności kredytowej, które nie są w stanie przyjąć na siebie wysokich, miesięcznych obciążeń. Trzeba jednak pamiętać, że im dłuższy okres finansowania, tym większy całkowity koszt kredytu, ale aspekt ten często schodzi na dalszy plan, kiedy w grę wchodzi akceptacja lub odrzucenie wniosku przez bank. 

Oprocentowanie kredytu hipotecznego

To jeden z głównych elementów branych pod uwagę w trakcie porównywania kredytów hipotecznych. Od oprocentowania nominalnego zależy wysokość odsetek naliczanych od pożyczonego kapitału. Mając na uwadze wieloletni okres spłaty, nawet niewielkie zmiany w wysokości tego parametru mogą oznaczać odczuwalne oszczędności lub dodatkowe koszty. Na oprocentowanie kredytu hipotecznego składa się marża banku, która jest stała w okresie kredytowania, oraz zmienny wskaźnik WIBOR, na którego poziom bank nie ma żadnego wpływu. 

Zdecydowana większość kredytów hipotecznych spłacanych w Polsce oparta jest o oprocentowanie zmienne, ale warto wiedzieć, że banki oferują także kredyty mieszkaniowe z okresowo stałym oprocentowaniem. Niezmienną stawkę można zagwarantować sobie na okres od 5 do 7 lat. Następnie podejmowana jest decyzja o utrzymaniu oprocentowania stałego na nowych warunkach lub zamiana na stawkę zmienną uzależnioną od poziomu wskaźnika WIBOR.  

Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego

Oprocentowanie nominalne, choć bardzo istotne z punktu widzenia generowanych kosztów, nie jest jedynym elementem wpływającym na ostateczną cenę kredytu hipotecznego. Kolejnym ważnym czynnikiem jest prowizja za udzielenie finansowania. Można powiedzieć, że jest to dodatkowe wynagrodzenie dla banku wynikające m.in. z konieczności weryfikacji dokumentów i procesowania wniosku. Banki walcząc o uwagę klienta, przygotowują często oferty promocyjne i rezygnują z pobierania tej opłaty. Można trafić też na ten sam kredyt w wariancie bez prowizji z wyższym oprocentowaniem lub z prowizją, ale z niższą stawką oprocentowania. Wysokość prowizji uzależniona jest od wewnętrznej polityki banku, więc można podjąć próbę negocjowania jej wysokości.  

Ubezpieczenie kredytu hipotecznego

Ubezpieczenie kredytu hipotecznego jest jednym z dodatkowych rozwiązań zabezpieczających zarówno interesy banku, jak i zapewniających ochronę kredytobiorcy na wypadek wystąpienia nieprzewidywanych zdarzeń. Skorzystanie z dodatkowego ubezpieczenia nie jest obowiązkowe, ale brak polisy może być równoznaczny z decyzją odmowną ze strony banku. Trudno wyobrazić sobie rezygnację z ubezpieczenia nieruchomości, która stanowić ma główne zabezpieczenie spłaty kredytu hipotecznego. Z uwagi na to, że dodatkowa polisa zmniejsza także ryzyko po stronie banku, jej wykupienie pozwala skorzystać z bardziej atrakcyjnych warunków finansowania, np. niższej marży lub prowizji za udzielenie kredytu hipotecznego. 

Spłata kredytu hipotecznego w ratach równych lub malejących

Spłata kredytu hipotecznego może odbywać się w systemie rat równych lub malejących. Pierwszy wariant zapewnia równą ratę w całym okresie kredytowania. Na początku większą część raty stanowią odsetki, a mniejszą część kapitał. Z czasem proporcje te się odwracają. Wybór raty równej nie oznacza jednak, że jej wysokość nie zmieni się na skutek wzrostu lub spadku wskaźnika WIBOR. No, chyba że korzystamy z kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem.

Z kolei raty malejące, od początku spłaty kredytu hipotecznego, składają się z większej części kapitałowej niż raty równe. Może być to szczególnie ważne dla osób planujących wcześniejszą spłatę zobowiązania. Skorzystanie z rat malejących wymaga jednak posiadania lepszej zdolności kredytowej. Wynika to z faktu, że raty malejące na początku są wyższe od rat równych i w większym stopniu obciążają nasze dochody. Raty malejące, mimo że bardziej skomplikowane niż raty równe, są najczęściej korzystniejsze pod kątem generowanych kosztów.  

RRSO i całkowity koszt kredytu hipotecznego

Porównując oferty kredytów hipotecznych na ten sam okres i kwotę warto zwrócić uwagę na rzeczywistą roczną stopę oprocentowania RRSO i całkowity koszt zobowiązania. RRSO jest wskaźnikiem integrującym większość kosztów związanych z zaciągnięciem i spłatą kredytu hipotecznego, tj. oprocentowanie nominalne, prowizje i opłaty za dodatkowe ubezpieczenia. Nie jest to jednak wskaźnik idealny i nie ujmuje np. kosztów produktów dodatkowych, jak konto osobiste czy karta kredytowa. 

RRSO wyrażone jest procentowo, co ułatwia porównywanie ofert, ale nie do końca pozwala wyobrazić sobie, jaka jest ostateczna cena, którą trzeba będzie zapłacić za zaciągnięcie zobowiązania. Dlatego analizę ofert warto poszerzyć o weryfikację całkowitej kwoty do spłaty. Wielkość ta, wyrażona w złotych, pozwoli lepiej uświadomić sobie, ile ostatecznie kosztować będzie kredyt hipoteczny. 

Jak ułatwić sobie wybór kredytu hipotecznego?

Z uwagi na dużą liczbę ofert i szereg parametrów wpływających na atrakcyjność konkretnej propozycji, wybór kredytu hipotecznego może być wyzwaniem. Zadanie to mogą ułatwić dostępne w sieci narzędzia, jak kalkulator hipoteczny Bankier SMART. Rozwiązanie to pozwala na określenie kwoty zobowiązania i okresu spłaty, a następnie weryfikację ofert zamieszczonych w czytelnym zestawieniu. Propozycje banków od razu można porównać pod kątem RRSO, wysokości wkładu własnego, marży, prowizji i wysokości miesięcznej raty. 

Warto także pamiętać, że nawyk porównywania ofert nie powinien dotyczyć wyłącznie kredytów hipotecznych, choć w ich przypadku potencjalne korzyści lub straty będą najbardziej wyraźne. Odczuwalne oszczędności poczynimy także, umiejętnie wybierając kredyt gotówkowy, konto osobiste czy pożyczkę pozabankową. Wszystko to, i wiele więcej, można zrobić w serwisie Bankier SMART.

Skomentuj

Czytaj także

Obserwuj nas na Facebooku!

Newsletter

Bądź zawsze na bieżąco z iWoman! Zapisz się do bezpłatnego newslettera.

Zapisz się
Uwielbiamy ciasteczka! Dlatego wykorzystujemy pliki cookies do przechowywania informacji na Twoim komputerze. W każdym momencie możesz dokonać zmiany ustawień i wyłączyć ciasteczka. Rozumiem